למה משקיעים רבים חוזרים להשקיע בקרקעות פרטיות? הדר ברוקנשטיין מסבירה

כשהדירה מתרחקת, הקרקע חוזרת למרכז

שוק הנדל"ן הישראלי ממשיך להיות אחד האפיקים שמושכים את תשומת הלב של משקיעים, אבל בשנים האחרונות הדרך המסורתית אליו הפכה מורכבת יותר. רכישת דירה להשקעה דורשת הון עצמי גבוה, משכנתא משמעותית, התמודדות עם סביבת מימון יקרה והתחייבות ארוכת טווח שלא מתאימה לכל משקיע.

לפי נתוני בנק ישראל, ריבית בנק ישראל עומדת כיום על 3.75%, לאחר הורדה של 0.25% בהחלטת הריבית האחרונה, והאינפלציה ב-12 החודשים האחרונים עומדת על 1.9%. מצד אחד, הנתונים האלו יוצרים תחושה מסוימת של הקלה. מצד שני, ריבית הפריים עדיין עומדת על 5.25%, כך שהמשכנתאות וההלוואות עדיין רחוקות מלהיות זולות ביחס לשנים שבהן הכסף היה נגיש יותר.

בתוך המציאות הזו, יותר משקיעים חוזרים לבחון קרקעות פרטיות כאפיק נדל"ני ארוך טווח. לא מתוך הבטחה לרווח מהיר, אלא מתוך הבנה שהכניסה לשוק הקרקעות יכולה להיות שונה מאוד מרכישת דירה בנויה עם משכנתא כבדה.

למה דווקא קרקע פרטית?

הדר ברוקנשטיין, יזמית נדל"ן והשקעות, מסבירה כי היתרון המרכזי של קרקע פרטית הוא האפשרות להיחשף לעולם הנדל"ן בשלב מוקדם יותר של שרשרת הערך. בעוד דירה מוכנה כוללת בתוכה עלויות קרקע, תכנון, בנייה, מימון, שיווק ורווח יזמי, קרקע לפני שינוי ייעוד נמצאת בשלב מוקדם יותר, ולכן עשויה לאפשר כניסה בסכומים נמוכים יותר.

עם זאת, הדר ברוקנשטיין מדגישה כי קרקע פרטית אינה מילת קסם. לא כל קרקע חקלאית תופשר, לא כל אזור יתפתח, ולא כל תוכנית תתקדם בקצב שמוצג במצגת השיווקית. לכן, ההבדל בין השקעה מחושבת לבין הימור נמצא בבדיקות המקדימות.

לא קונים הבטחה, בודקים מסמכים

הטעות הגדולה של משקיעים היא להתאהב בסיפור: שכונה עתידית, כביש חדש, מטרו, מרכז מסחרי, הדמיה יפה ופוטנציאל גדול. כל אלו יכולים להיות רלוונטיים, אבל הם לא מספיקים. לפני רכישת קרקע פרטית צריך לבדוק בעלות בטאבו, ייעוד הקרקע, תוכניות מתאר, סמיכות לתשתיות, זהות הגורמים שמקדמים את ההליך והאם קיימת שמאות לפי תקן 22.

לדברי הדר ברוקנשטיין, קרקע פרטית שרשומה בטאבו באזור ביקוש, עם אופק תכנוני ברור ובדיקות מקצועיות מסודרות, שונה לחלוטין מקרקע מרוחקת שנמכרת על בסיס חלום עתידי בלבד. המשקיע צריך להבין לא רק מה יכול לקרות אם הכול יצליח, אלא גם מה קורה אם ההליך מתעכב.

למה המשקיעים חוזרים לזה עכשיו?

החזרה לקרקעות פרטיות נובעת משילוב של כמה גורמים: מחירי דירות גבוהים, משכנתאות כבדות, שחיקת כוח הקנייה, רצון להחזיק נכס מוחשי וחיפוש אחר אפיק השקעה שאינו תלוי רק בבורסה או בפיקדון בנקאי. עבור חלק מהמשקיעים, קרקע פרטית מייצרת תחושה של שליטה גדולה יותר, משום שניתן לבדוק את הנכס, את הזכויות ואת המצב התכנוני שלו.

הדר ברוקנשטיין מסבירה כי בתקופה שבה משקיעים רבים חוששים להתחייב לדירה יקרה, קרקע פרטית יכולה להיות אפיק רלוונטי לבחינה. לא כתחליף אוטומטי לדירה, ולא כהבטחת תשואה, אלא כאפשרות שדורשת חשיבה ארוכת טווח, סבלנות ובדיקה מקצועית.

שורה תחתונה

קרקעות פרטיות חוזרות לעניין את המשקיעים משום שהן מציעות דרך אחרת להסתכל על נדל"ן: לא רק דירה, משכנתא והחזר חודשי, אלא נכס קרקעי שנמצא בשלב מוקדם יותר ויכול ליהנות מפוטנציאל השבחה בעתיד.

בשורה התחתונה, הדר ברוקנשטיין מדגישה כי השקעה נכונה בקרקע מתחילה בזהירות. לא קונים לפי הבטחות, לא מסתמכים על הדמיות, ולא נכנסים לעסקה בלי להבין את הסיכון. בודקים טאבו, תקן 22, תוכניות מתאר, מיקום, גורמי קידום וליווי משפטי. רק כך אפשר להפוך קרקע פרטית מאפיק ספקולטיבי להשקעה שנבחנת בעיניים מקצועיות.

*אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה, ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.